En Savoie, la résidence secondaire n’est pas un simple bien immobilier : c’est un pilier de l’identité économique et touristique du territoire.
Des sommets de la Tarentaise aux vallées de la Maurienne, des centaines de milliers de logements ont été construits au rythme du développement des stations de ski. Mais le modèle historique comme l’appartement de montagne occupé quelques semaines par an résiste-t-il encore aux réalités économiques, sociales et environnementales d’aujourd’hui ?
Hausse des prix, nouvelles réglementations, pression sur le logement local et changement climatique bousculent les repères. Analyse d’un marché immobilier savoyard en pleine mutation.
Pourquoi les résidences secondaires occupent une place unique en Savoie
Un développement porté par l’essor des stations de ski
L’histoire du parc immobilier savoyard se confond avec celle de ses stations de montagne. À partir des années 1960, le Plan Neige lance la construction massive de stations d’altitude. Les Arcs, La Plagne, Val d’Isère, Courchevel ou Méribel se développent pour accueillir une clientèle d’abord nationale, puis internationale.
En quelques décennies, des vallées entières de Tarentaise et de Maurienne se couvrent de résidences, transformant d’anciens hameaux d’alpage en pôles touristiques majeurs. Ce développement accompagne l’essor du ski et fait de la résidence secondaire l’un des moteurs de l’économie locale.
Aujourd’hui, près de 132 000 résidences secondaires sont recensées en Savoie Mont Blanc. Environ deux tiers de ce parc se concentrent dans quelques territoires touristiques, notamment en Tarentaise, qui demeure le cœur du modèle immobilier alpin savoyard. Ce parc constitue encore aujourd’hui le socle de l’activité touristique et de l’investissement immobilier en montagne.
Un pilier de l’économie touristique locale
Au-delà de la pierre, la résidence secondaire en montagne irrigue l’ensemble de l’économie locale. Chaque logement occupé génère des dépenses qui profitent directement aux commerces, restaurants, remontées mécaniques, écoles de ski, artisans et services de proximité.
En Savoie, le tourisme représente une part majeure de l’activité économique et de l’emploi. L’emploi saisonnier occupe une place particulièrement importante dans les stations, où il constitue une composante essentielle du dynamisme local.
Les collectivités bénéficient également des retombées liées aux résidences secondaires. Les recettes issues de la taxe de séjour, de la taxe foncière et de la fiscalité spécifique appliquée à certains logements contribuent au financement des infrastructures et des services publics.
Mais cet équilibre repose sur une condition fondamentale : que les logements soient effectivement occupés. Or une part croissante des résidences secondaires reste vide une grande partie de l’année. Cette sous-utilisation réduit les retombées économiques attendues et fragilise progressivement le modèle de développement de certains territoires de montagne.
Les signes d’un changement de modèle se multiplient
Des prix qui limitent l’accès à la propriété en montagne
La première fracture est financière. En 2026, les prix de l’immobilier de montagne en Savoie atteignent des niveaux records. Courchevel figure parmi les communes les plus chères de France, avec des valeurs moyennes proches de 14 200 €/m², tandis que Val d’Isère dépasse les 13 000 €/m².
Concrètement, l’acquisition d’un appartement de 45 m² représente désormais un investissement supérieur à 650 000 € à Val d’Isère et plus de 630 000 € à Courchevel. Sur les cinq dernières années, le marché immobilier de montagne a progressé de plus de 18 %, soit une hausse nettement supérieure à celle observée à l’échelle nationale.
Cette dynamique masque toutefois une réalité plus contrastée : l’écart de valorisation entre les stations premium et les stations intermédiaires ne cesse de se creuser. Là où le rapport de prix entre Courchevel et une station comme Les Saisies était d’environ 1 à 2,4 il y a une décennie, il approche désormais 1 à 3,7.
Cette inflation contribue à transformer le profil des acquéreurs. Pour de nombreux ménages français, l’accès à une résidence secondaire en montagne devient de plus en plus difficile. Le marché se concentre progressivement sur une clientèle à fort pouvoir d’achat, souvent internationale, renforçant la polarisation entre les différentes stations savoyardes.
Une pression croissante sur le logement des habitants permanents
Cette flambée des prix a également un impact social majeur. Dans les stations les plus attractives, les actifs qui font vivre le territoire au quotidien (saisonniers, salariés des commerces, personnels de santé ou de services) rencontrent de plus en plus de difficultés pour se loger à proximité de leur lieu de travail.
La forte rentabilité de la location saisonnière incite de nombreux propriétaires à privilégier les séjours touristiques au détriment de la location à l’année. Cette situation réduit l’offre de logements permanents et pousse une partie des habitants à s’installer dans les vallées, allongeant les temps de trajet et accentuant les tensions sur le marché local.
Le phénomène des « lits froids » illustre parfaitement cette problématique. Dans certaines stations, une part importante du parc immobilier reste inoccupée la majeure partie de l’année. Ces logements contribuent à la hausse des prix sans générer les retombées économiques attendues en matière de consommation locale ou de vie permanente.
Face à cette situation, plusieurs communes savoyardes multiplient les initiatives. Quotas de meublés touristiques, secteurs réservés à la résidence principale, programmes dédiés au logement des saisonniers ou encore dispositifs de rénovation visant à remettre des logements sur le marché locatif : les collectivités cherchent à rééquilibrer le développement immobilier.
Le débat dépasse désormais la seule question du tourisme. Pour certains élus, l’enjeu est de préserver un équilibre durable entre attractivité touristique et vie locale. Dans cette logique, la construction de nouvelles résidences secondaires est parfois remise en question lorsque celles-ci risquent de rester largement inoccupées et d’accentuer les difficultés de logement des habitants permanents.
Des contraintes nouvelles pour les propriétaires
Le cadre réglementaire se durcit lui aussi. La loi Le Meur, promulguée fin 2024, rebat les cartes de la location saisonnière en Savoie. Désormais, tout meublé de tourisme doit être enregistré auprès de la commune, tandis que les municipalités disposent de nouveaux outils pour encadrer le marché, notamment en limitant la durée de location des résidences principales ou en fixant des quotas de meublés touristiques.
La fiscalité immobilière évolue également. Le régime micro-BIC devient moins avantageux pour les meublés non classés, avec un plafond de recettes abaissé à 15 000 € et un abattement réduit à 30 %. Ces changements modifient la rentabilité de nombreux investissements réalisés dans les stations de montagne.
Autre enjeu majeur : la rénovation énergétique. Les logements les plus énergivores sont progressivement exclus du marché locatif et les exigences vont continuer à se renforcer dans les prochaines années. À l’horizon 2034, l’ensemble des meublés destinés à la location devra atteindre un niveau de performance énergétique compatible avec les nouvelles normes en vigueur.
Pour les propriétaires, détenir une résidence secondaire en station de ski implique désormais d’anticiper des contraintes plus nombreuses qu’auparavant. Entre obligations administratives, évolution de la fiscalité et travaux de rénovation potentiellement coûteux, la gestion d’un bien immobilier en montagne nécessite une vision patrimoniale de long terme.
La résidence secondaire devient un actif patrimonial à part entière
De la résidence plaisir à la résidence rentable
Face à ces contraintes, le rapport à la résidence secondaire en montagne évolue profondément. Longtemps considérée comme un bien de plaisir destiné à être transmis au sein de la famille, elle est désormais perçue par de nombreux propriétaires comme un véritable actif immobilier qu’il convient d’optimiser.
La montée en puissance de la location saisonnière, portée notamment par les plateformes spécialisées, répond à cette logique. Les revenus locatifs permettent de compenser des charges en constante augmentation : frais de copropriété, coûts énergétiques, fiscalité locale ou encore dépenses d’entretien. De plus en plus de propriétaires choisissent ainsi d’occuper leur logement quelques semaines par an et de le louer le reste du temps, parfois en confiant sa gestion à des sociétés de conciergerie.
Cette évolution participe également à la lutte contre le phénomène des lits froids. Un logement régulièrement loué génère des revenus pour son propriétaire tout en contribuant à l’activité économique de la station. Commerces, restaurants, remontées mécaniques et prestataires touristiques bénéficient directement de cette fréquentation supplémentaire.
La résidence secondaire de montagne n’est donc plus seulement un patrimoine de loisirs. Elle tend à devenir un bien qui doit trouver un équilibre entre usage personnel et rentabilité. Toutefois, cette stratégie n’est réellement pertinente que si le logement dispose des atouts recherchés par les vacanciers : un emplacement attractif, un niveau de confort adapté aux attentes du marché et une performance énergétique compatible avec les nouvelles exigences réglementaires. C’est désormais la combinaison de ces critères qui conditionne la valeur et la rentabilité d’un investissement en station.
L’émergence d’une logique d’investissement plus rationnelle
L’achat d’une résidence secondaire en montagne se professionnalise. Les acquéreurs raisonnent de plus en plus comme des investisseurs et de moins en moins comme de simples acheteurs guidés par un coup de cœur. L’objectif n’est plus seulement de profiter d’un pied-à-terre à la montagne, mais de sécuriser un actif capable de conserver sa valeur et de générer des revenus.
Quatre critères structurent désormais les décisions d’investissement. Le premier concerne la performance énergétique, devenue essentielle pour anticiper les futures obligations réglementaires et préserver la valeur du bien. Le deuxième est le potentiel locatif, directement lié à l’emplacement, à la qualité des prestations et à l’attractivité de la station.
Le troisième critère repose sur la capacité d’une destination à attirer des visiteurs tout au long de l’année. Les stations qui développent une offre touristique quatre saisons — randonnée, vélo, bien-être, événements ou activités familiales — offrent davantage de perspectives de revenus que celles dépendant exclusivement du ski. Enfin, les acquéreurs analysent avec attention les perspectives de valorisation à long terme, en tenant compte de l’évolution du marché et des investissements réalisés sur le territoire.
Dans ce contexte, les biens situés au pied des pistes, bénéficiant d’un bon classement énergétique et implantés dans des stations diversifiées concentrent l’essentiel de la demande. À l’inverse, les logements anciens, énergivores ou fortement dépendants de la seule saison hivernale voient leur attractivité diminuer progressivement.
La résidence secondaire n’est donc plus seulement un bien de loisirs. Elle s’inscrit désormais dans une véritable stratégie patrimoniale, évaluée selon des critères de rentabilité, de risque et de valorisation comparables à ceux d’un investissement financier de long terme.
Quel avenir pour l’immobilier de montagne en Savoie ?
Les stations les mieux positionnées devraient rester attractives
Tous les territoires savoyards ne seront pas confrontés aux mêmes défis. Les grandes stations d’altitude, comme Val d’Isère, Courchevel, Méribel, Les Arcs ou La Plagne, devraient conserver une forte attractivité dans les années à venir. Leur altitude, la fiabilité de leur enneigement, la qualité de leurs infrastructures et leur capacité à proposer des activités tout au long de l’année constituent des atouts majeurs pour les investisseurs.
La rareté du foncier disponible en montagne, combinée à une demande internationale soutenue, contribue également à maintenir la valeur de l’immobilier dans ces destinations premium. Ces stations disposent d’une profondeur de marché et d’une notoriété qui leur permettent de mieux résister aux évolutions économiques ou réglementaires.
À l’inverse, le changement climatique risque d’accentuer les écarts entre les différents territoires alpins. Avec une hausse des températures déjà observée dans les Alpes et une diminution progressive de l’enneigement sous les 2 000 mètres d’altitude, les stations de basse et moyenne altitude sont les plus exposées. Cette évolution pourrait peser sur leur fréquentation touristique et, à terme, sur l’attractivité de leur parc immobilier.
Dans ce contexte, deux critères deviennent déterminants pour la valorisation d’un bien : l’altitude et la diversification de l’offre touristique. Les stations capables d’attirer des visiteurs en été comme en hiver apparaissent mieux armées pour préserver leur dynamisme économique et soutenir la valeur de leur immobilier sur le long terme.
L’immobilier alpin évolue ainsi vers un marché à deux vitesses. D’un côté, les grandes stations d’altitude devraient continuer à concentrer une part importante de la demande et des investissements. De l’autre, certaines destinations plus dépendantes du ski hivernal devront accélérer leur transformation pour maintenir leur attractivité auprès des futurs acquéreurs.
Vers une utilisation plus intensive des logements
La seconde évolution majeure concerne l’usage des résidences secondaires. Le modèle de l’appartement occupé seulement quelques semaines par an apparaît de moins en moins pertinent, tant sur le plan économique qu’environnemental. Pouvoirs publics, stations et propriétaires partagent désormais un même objectif : améliorer le taux d’occupation du parc immobilier existant.
Cette évolution passe par plusieurs leviers : le développement de la location saisonnière, la remise sur le marché des lits froids et l’essor du tourisme quatre saisons, destiné à répartir la fréquentation et les revenus sur l’ensemble de l’année. L’enjeu n’est plus seulement de construire de nouveaux logements, mais de mieux utiliser ceux qui existent déjà.
Dans ce contexte, le bien de montagne s’intègre de plus en plus dans une stratégie patrimoniale globale. Les propriétaires recherchent un équilibre entre usage personnel, génération de revenus locatifs, optimisation de la fiscalité et préparation de la transmission familiale. La résidence secondaire devient ainsi un actif géré avec une vision de long terme.
Cette transformation est également portée par un facteur démographique. Une part importante des résidences secondaires de Savoie Mont-Blanc appartient aujourd’hui à des propriétaires âgés de 70 ans et plus. Au cours des prochaines années, de nombreux biens seront transmis ou revendus, créant un important renouvellement du parc immobilier.
Ces changements pourraient profondément remodeler le marché immobilier savoyard. Entre nouvelles attentes des acquéreurs, contraintes réglementaires et évolution des usages, la résidence secondaire de demain sera probablement plus occupée, plus performante et davantage intégrée dans une logique d’investissement patrimonial que par le passé.
Ce que doivent retenir les investisseurs et les propriétaires savoyards
Les questions à se poser avant d’acheter ou de conserver une résidence secondaire
Avant tout investissement dans une résidence secondaire en Savoie, cinq questions méritent d’être posées.
- La localisation, d’abord. La station bénéficie-t-elle d’une altitude favorable, d’un enneigement suffisamment fiable et d’une offre touristique capable d’attirer des visiteurs tout au long de l’année ?
- Le coût global de détention, ensuite. Au-delà du prix d’achat, il convient d’évaluer précisément le poids des charges de copropriété, des dépenses énergétiques, de la fiscalité immobilière et des futurs travaux d’entretien ou de rénovation.
- Le potentiel locatif constitue également un critère essentiel. Le logement est-il en mesure de générer des revenus suffisants, une fois déduites les charges, la fiscalité et les contraintes liées à l’évolution de la réglementation sur la location saisonnière ?
- La transmission patrimoniale doit aussi être anticipée. Comment ce bien s’intègre-t-il dans votre stratégie successorale ? Quelle structure de détention est la plus adaptée à votre situation familiale et patrimoniale ?
Enfin, il est indispensable de s’interroger sur la cohérence de cet investissement avec vos objectifs financiers de long terme. Cette acquisition contribue-t-elle réellement à renforcer votre patrimoine ou risque-t-elle, au contraire, d’alourdir durablement vos charges et de déséquilibrer votre stratégie patrimoniale globale ?
Autant de questions qui dépassent la simple dimension immobilière et qui justifient souvent un accompagnement patrimonial spécialisé afin d’évaluer l’opportunité de l’investissement dans sa globalité.
Conclusion
Alors, assiste-t-on à la fin d’un modèle historique ? Probablement pas à sa disparition, mais à une transformation profonde.
La résidence secondaire en Savoie n’est plus seulement un lieu de villégiature occupé quelques semaines par an. Elle devient progressivement un actif patrimonial évalué selon des critères de rentabilité, d’usage, de performance énergétique et de valorisation à long terme.
Dans un contexte marqué par l’évolution de la réglementation, les tensions sur le logement, les enjeux climatiques et les nouvelles attentes des acquéreurs, les décisions d’investissement nécessitent une analyse plus rigoureuse qu’auparavant. Les propriétaires et investisseurs les mieux préparés seront ceux qui sauront anticiper ces mutations et intégrer leur bien dans une stratégie patrimoniale cohérente.
Chez Genèse Patrimoine, à Chambéry, nous accompagnons depuis plus de vingt ans nos clients dans leurs projets d’investissement et de gestion de patrimoine. Notre approche consiste à replacer chaque acquisition immobilière dans une vision globale, afin de s’assurer qu’elle contribue durablement à la réalisation de leurs objectifs patrimoniaux, financiers et familiaux.